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中古不動産チェックポイント

中古不動産は、必ずしも状態に応じて適正な価格設定がされているとは限りません。

  • 中古不動産の価格設定は売り手の言い値ですので、欠陥が多いのに相場より割高に価格設定されている事もあれば、その逆もあります。

ですので中古不動産の取得を検討する際は必ず、入念に確認・把握をしなければいけません。

まず一戸建の場合は最低限その建物が建築基準法に適合しているかどうかを確認しましょう。特に古い中古住宅は完成時に検査を受けてないケースやその後、大きなリフォームをしているケースもあります。

実際に建築確認申請時の図面を全く無視しして建築された住宅も存在しているのが現状です。
図面や外壁・内壁・断熱材の素材の仕様書などが不動産会社にあるかを確認し、受け取れる物は確認するようにしましょう。

建築基準法違反の一例

窓の開口部が大きく変更されている

2階プラスロフトのはずが、ロフトというよりほぼ3階建てになってる

一階も居室のはずが駐車場になっている

など大掛かりな例も多いです。

こういった例を聞くと便利と感じるものも多くありますが、そういった建築基準法違反や図面無視に建てられた住宅は耐震・耐火性能を満たしていなかったり、容積率に違反しているケースなどもあります。

そのような欠陥を調べなかったり「便利に変更されているからいいや」と軽く考えてしまうと取得してから後悔する事になります。

その他、劣化状況のチェックは入念に

目に見える劣化だけではなく、雨戸や扉を全部自分で動かしてみる

床の腐りがないか入念に確認する

できれば屋根裏や排水口の点検口の状態などできる限り細かくチェックする

雨戸サビ・腐った床・屋根裏の状態

例え瑕疵に関しての特約があっても、水回りや建物そのものに問題があれば、部分的に直してくれても住んでいればどんどんボロが出てきてしまいます。

マンションなどの集合住宅も一戸建てと同様、建築法違反がないか確認は必ずしましょう。
集合住宅の場合は建築段階というよりかは、許可なく大幅なリフォームをして問題になっているケースの方が多いです。

  • マンションで大規模リフォームをしている場合は、設計時点で生活に不便な作りとなっていて必要に迫られリフォームしたという、裏を返せば元々「あまり良い物件ではなかった」という可能性もあります。リフォーム物件はその前後図面や動機をキチンと確認しましょう。
リフォーム

また、集合住宅の場合は部屋の中の専有部分だけではなく、共有部分もしっかり見るようにしましょう。

共有部分のチェックも

外壁は劣化していないか?

定期的な補修はされているか?

階段や手すりの錆びは大丈夫か?

外壁劣化・補修工事の有無・階段のサビ

共有部分は雨ざらしになる箇所も多く、経年劣化は防ぎようがありません。
手すりなどの金属はメンテナンスを怠ると塗装がはがれ、そこから錆びが発生し、そこから侵食がはじまり10年・20年たつとボロボロに朽ち果ててしまいます。

そのため、共有部分に関しては定期的に塗り替えなどの「メンテナンスがされているか?」という視点でも確認するとよいでしょう。