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不動産査定の評価基準

不動産査定サイトから一括査定依頼を行うと複数の不動産会社から連絡があります。
会社により販路や収益の考え方が異なるため見積金額に差が出てきますが、彼らも当てずっぽうに金額算出しているわけではありません。

実は不動産会社(宅地建物取引業者)は不動産の査定額を顧客に提示する際にその"根拠を明確にする義務"があります。
これはただの方針では無く、宅地建物取引業法の第34条の2にて法整備されてる事項なのです。

そのため、査定依頼を受けた各社は一般的に用いられる査定基準に従い評価額を導き出します。
算定基準は定められているものの、会社により"サジ加減"が異なるため、複数社を比較すると提示金額に差が出ることになります。
不動産査定における算定方法は主に次の3つが用いられます。

  • ①原価法
    ②収益還元法
    ③取引事例比較法

このページではそれぞれの特徴や計算方法を解説します。
不動産会社から金額提示があった場合は、どの算定基準を用いたのか程度は確認しておくとよいでしょう。

原価法

原価法による不動産査定イメージ

査定する不動産を再度同じ条件で購入する際の金額(再調達原価)を試算し、そこから建物の経年劣化等を減価修正し導きます。
例えば、再調達コストが土地1,500万円+建物1,500万円=3,000万円となり、そこから築年数分や劣化分を差し引きます。

減価修正が500万円だとすると、査定金額は3,000万円-500万円で約2,500万円となります。
一戸建てなど土地と建物がセットになった物件に適応されることの多い手法で、反対にマンションや既成市街地では土地の再調達コストが求め難いため利用されるケースは少なくなります。

収益還元法

投資物件の査定で用いられる収益還元法

これは賃貸用物件や事業用物件など投資用不動産の査定に用いられる代表的な手法です。
考え方としては、その物件が将来的に生み出す収益をベースに価格を逆算するものです。

収益還元法は賃貸向けのマンション、一棟アパート、商業物件でもちいられるのが一般的です。
さらに直接還元法とDCF法の2種に分類されるので、それぞれ解説します。

直接還元法

1年間の収益を利回りで割ったものに100を掛けて収益還元を導き出す手法です。
言葉で表すと難しいですので、実際の例をみてみましょう。

  • 年間還元利回り:8%
    年間収益:300万円
    経費:30万円

とすると、
(300万円-30万円)÷0.08=3,375万円
と算出することができます。

DCF法

こちらは不動産により得られる収益に加え、一定期間後に売ることを想定しその売却益を併せて算出する手法です。
予測のブレが少ないことが特徴ですが、売却益を現在価値に置き換えるなど算出が複雑になります。

単純な直接還元法と比較し、現実性を加味する必要があります。

取引事例比較法

一般的な住宅の査定基準となる取引事例比較法

最後に紹介するのは、過去の類似物件取引の実績から算出する不動産査定方法です。
国内における住宅査定はこの取引事例比較法が最も多く用いられています。

自動車の中古売買のように実際の相場に基づき査定されるため、売り手・買い手ともに説得力のある査定方法と言えます。
しかし、その反面で査定を行う不動産会社により評価幅が大きいという特徴を踏まえているのです。

実はこの点からも不動産一括査定サイトの利用などで複数社の査定見積を比較するのは重要なことと言えるのです。