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不動産会社の役目と適正報酬

不動産売買は仲介業者を利用すると安心で手間がなく確実です。
ただし、当然仲介会社を利用して取引が成立すると仲介手数料が発生します。
適正な手数料計算方法注意点についてまとめました。

不動産会社の仲介手数料

不動産仲介手数料と契約書

宅地建物取引業法によって、不動産会社が違法な手数料を個人から徴収しないように仲介手数料の上限金額が定められています。
上限金額でもあり、法によって適正と判断する計算方法のため、ほとんどの不動産会社が法律で定められた手数料の上限で仲介手数料を計算しています。

宅地建物取引業法による仲介手数料の上限

取引額200万円以下:取引額の5%
取引額200万円超400万円以下:取引額の4%+2万円
取引額400万円超:取引額の3%+6万円

主要都市の不動産の場合、戸建・集合住宅・土地を問わずほとんどが取引額400万円超えになります。
この場合、3%+6万円が仲介手数料の上限です。
+6万円については、上限の3%に対して200万円までは5%なので差額の2%×200万円、200万円〜400万円までは4%なので差額の1%×200万円で合計6万円といった意味があります。

実際に支払う仲介手数料の金額

不動産仲介会社は買い手と売り手の双方から満額の仲介手数料を徴収できます。
なかには、買い手と売り手で別々の仲介会社が絡むケースもありますが、買い手・売り手共に仲介手数料の上限は同じです。

また、仲介手数料は業者の売上になるので、消費税が発生します。
たとえば、1,000万円の取引だった場合、3%+6万円で36万円。そこから消費税8%で38万8千円です。
2千万円の場合は税込712,800円、3千万円の場合1,036,800円になります。

不動産仲介会社は買い手と売り手の双方を担当できれば、それぞれ×2の売上をあげる事になります。

仲介手数料は取引成立時に発生

仲介手数料は取引が成立して、はじめて発生します。
仲介会社は原則、取引成立前はお客から一切費用を徴収していません。(悪質業者は別です)

たとえば、売却の相談をした場合、客先での訪問査定や打ち合わせはもちろん、HOMESやアットホームなどの情報に掲載したり、折込広告を出す広告料も全て業者負担です。
もし、依頼をして途中で売る事をやめたり、媒介契約を解除して他の不動産会社に切り替えたとしても、依頼者側の費用は一切なく、販売促進費用や調査費用は業者負担になります。

買い手の場合は、不動産会社の車で物件を見て回ったり、住宅ローンや減税など様々な相談をすることができます。
実際に買わなくても当然費用はかからないですし、大手であれば相談するだけで粗品のプレゼントがあったりもします。
さらに購入意思を示しても、ローンの審査に落ちて購入できなかった場合も費用はかかりません。

仲介手数料は値引きできるのか?

仲介手数料の値引き交渉イメージ

仲介手数料の3%+6万円はあくまでも上限金で、そこからの値引き交渉も可能です。
ただし、仲介会社は不動産取引を成立させるために、それなりの労力とコストを払っています。

過剰に値引き交渉すると、対応が悪くなるリスクがあるので注意しましょう。
具体的には購入の場合は、売主との値引き交渉も仲介会社が代行してくれます。
仲介手数料の値引きを強調すると、物件に対しての値引き交渉をあまり頑張ってもらえない可能性があります。
売却の場合は、広告費を削減されるなど、売却までの時間が余計にかかってしまう事もあります。

基本的には仲介手数料は上限金を払う覚悟をしておいた方が良いでしょう。
大手では同じ顧客の2回目以降の利用や、紹介など特定の条件を満たすと一定の値引きをしてくれる場合もあります。
仲介交渉の値引きに関するやり取りで、実際に取引を行った事例を紹介します。

①購入に関する仲介手数料の値引き

仲介会社A社に相談して、様々な物件を一緒に見て回っていた。
最終的に気に入ったのは、仲介会社B社の専任物件だった。
A社にお世話になっていたので、A社から買いたかったが、B社の専任物件で売主とA社は直接値引き交渉できない。
B社はうちから買わないなら物件の値引き交渉には応じない。うちから買うなら値引きすると言ってきた。

A社は値引きはどうしようもできないので、うちから買うなら仲介手数料を50%安くすると提示した。
A社の仲介手数料値引きの話をB社にすると、B社は物件値引き+30%の仲介手数料の値引きをすると言ってきた。
B社に依頼する方向で話を進めると、当初の値引きから+100万円の物件値引きをするので、正規(3%+6万円)の仲介手数料が欲しいと言われて、その条件に応じた。

②売り手が決まっている際の仲介手数料全額免除

親が死亡し、家が空家になっていて売却することになった。
隣の家がその家を買いたいと直接交渉で買い手が決まっていた。
売り手は直接取引だとトラブルリスクの不安があるので、仲介会社をかませて取引する希望があった
不動産会社に相談した結果、売り手が決まっているので、売り手側の仲介手数料は100%免除(無料対応)。
買い手側からの仲介手数料のみで対応してもらえる事になった。

③2世帯住宅購入による、リピート取引

親と同居の2世帯住宅を購入。正規の仲介手数料を払った。
親と同居し、以前親が住んでいた家を売却することになり、購入した不動産会社に仲介を依頼した。
2回目の依頼および名義人が親族のため、30%の仲介手数料割引で対応してくれた。

仲介手数料を払うタイミング

仲介手数料を支払う顧客

仲介手数料は払うタイミングは買い手と売り手で違ってきます。

売却の場合

売却の場合は、買い手から受け渡し日に購入代金を全額受け取るタイミングで、同時に仲介手数料の精算も行います。
たとえば2,000万円で家を売った場合、受け渡し日に2,000万円から仲介手数料の71万円と、事前に受領していた手付金の100万円を差し引いた1,829万円を受け取ります。
基本的には売り手は仲介手数料で現金精算することはありません。

購入の場合

購入の場合は、売買成立時もしくは引渡し日の前に全額仲介手数料を支払います。
契約日に仲介手数料の50%、引渡し日の直前に仲介手数料の50%など2回に分けて徴収する場合もあります。

仲介手数料の支払いのタイミングは売却、購入問わず、仲介会社によってルールが違ってきます。
小規模で資金繰りが悪い業者の場合、売却でも売買成立時(契約日)に全額先払いで仲介手数料を請求してくる場合もあるので、事前に支払いルールを確認しておきましょう。

また、不動産売却で利益が出た場合は仲介手数料だけでなく税納付が必要になるケースもあります。詳しくは次の記事を参照ください。