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投資物件の査定基準

投資用のアパート物件

アパート一棟・マンション一棟など不動産投資を目的とした物件の売買では「収益還元法」が用いられ、物件そのものの物理的価値よりも将来的に生み出す収益に対して価値が決められます。
詳しくは「3つの不動産評価基準」で解説していますが、概ね向う10年で発生するであろう家賃収入をベースに査定価格を算出します。
特に、都心部など物件年数によらず賃料相場が安定している場所では"買った値段で売れてしまった"という話もあるくらいです。

住宅と比較して重要視される点

アパート物件の平面図

投資物件の不動産査定では、一般の住宅査定に対して次の点が重要視されます。
購入者となる次期オーナーも投資家目線でこれらのポイントをチェックするのです。

①立地

まず立地ですね。
単純に駅チカかどうかというだけでなく、今後数十年に渡り需要がある場所か否かを考慮します。

特に単身向け物件では周辺地区の人口予測が影響しやすく、減少予測の地域では不利な査定結果が出る可能性があります。
逆に福岡などは微増でも若年齢の人口流入が期待されており、安定した物件価値を維持し易いと言われています。

また、公共交通機関からの距離以外にも「大規模な工場がある」「大学が近い」といった付加価値もありますが、企業の撤退やキャンパス移転のリスクが伴うため駅距離に比べると期待するほどの査定増額に繋がらないことが多いです。

②空室率

賃貸物件を評価する上で、重要なのが"空室率"で不動産査定でも当然フォーカスされます。
売却時点で満室に近い状態であることがベストですが、過去の入退去実績がわかる資料があれば売却交渉を有利に進めることもできます。

  • ・周辺の同等物件に対して需要があるのか?
    ・平均入居年数はどうか?(極端に短い場合周辺環境や隣人問題を懸念されることも)

と言ったことを書類から読み取り安心材料を与えることで、より条件の良い査定結果導き出すこともできます。
不動産査定では如何に"オイシイ物件に魅せるか"も重要なポイントなのです。

③減価償却年数

聞き慣れない言葉かもしれませんが、投資物件ではこの減価償却年数も重要な要素です。
減価償却とは、仮に1000万円の建物を購入し、20年償却だった場合、毎年50万円を損益として計上できるものです。

確定申告では減価償却費用は収益から相殺し利益を圧縮できるので、大きな節税の一つとして認知されています。
同じ1000万円の建物でも10年償却できるものなら毎年100万円ずつ節税効果が出せることになります。

減価償却年数は税法により細かく定められており、築年数や建物構造(木造orRC等)により決定されることになっています。

ちなみにこの減価償却は消耗資産である建物にしか適応されず、土地は対象外です。
そのため、不動産査定では土地建物の価値比率(建物割合)も影響してくることがあります。

④メンテナンス

投資物件の中古を買う上で判断が難しいのが劣化状態やメンテナンス状況の把握です。
外観や共用部であれば目視で確認できますが、肝心の室内は入居者がいる場合立ち入りができません。

そのため、各部屋のメンテナンス記録や入退去時の修繕内容の記録があると信頼性を裏付けすることができます。
直近の入居時の写真があれば、次期オーナーも安心して購入することができます。

売りのタイミング

投資物件の不動産査定はタイミングが大切

実は投資物件には明確な売り時があります。
不動産査定価格は築年数に応じて5年・10年・15年・20年と徐々に減少していくのが通常です。

一方でローンは徐々に完済に向かっていきますが、売却が早すぎると残債が売却価格を上回り借金だけが残ることになってしまいます…
返済スピードや新築or中古にもよりますが、おおよそ15年程度を堺に"売却益"を見込めるバランスになることが多いのです。

どうしても急ぎで売却しなければならない訳でなければ、損益分岐点を見極めてから損をしないタイミングで手放すことをお奨めします。
とはいえ、不動産査定自体は無料で行えますので現時点の正確な価値を知りたい方は試しに一括査定を申し込んでみるのもよいでしょう。