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基本はローン完済が条件

住宅ローンの残った不動産

ローン中物件の売却は原則的に"完済"が必要になります。
ローン残高1,000万円の物件なら全額耳を揃えて返済の後、売却するか売却金額+差額負担で手放すことになります。
仮に800万円で売れた場合は200万円は持ち出しが必要になります。

住宅の場合、多くのケースでローン残高>売値となり、持ち出しが発生する可能性が高いでしょう。

まずは簡易シミレーション

不動産は売却したいけどローンが残ってるし、どのくらいの持ち出しが必要なのかな…
そんな漠然とした不安や疑問を解決してくれるのも不動産査定の強みです。

一括査定であれば、同時に最高額で売却できる不動産会社もはっきりするので一手間で一石二鳥です。

ローン残高差額の工面

大部分を返済済の場合を除き、最高額で売ったとしてもローン残高を全額相殺できるケースは稀です。
そうなると問題になってくるのが"差額の工面"です。

貯金で対処できれば良いのですが、そうでない場合は話がややこしくなります。
一般的に住宅ローン・自動車ローンなど使用目的がはっきりとして購入物を担保にできる融資であれば審査・金利の面でも利用しやすいですが、住宅ローン差額相殺の場合、現金貸付になり担保が取れないため多額の借り入れはハードルが上がります。
さらに金利も消費者金融並に高額になってしまうため、売却前よりも生活を苦しめる危険性があります。

買替物件のローンに組み込む

差額が捻出できない場合、ご家族や親戚から援助を受けられるのがベストですが、買い替えを検討しているようなら次期ローンに組み込むという手段もあります。
新たなローンを組む銀行の方針や仲介する不動産会社の手腕、ローン残額により必ずできるわけではありませんが、住宅ローンでは住宅費用以外にも家具購入等の準備金を含めたりと全体金額の10%程度は柔軟な用途で使用することができます。
3,000万円の借り入れであれば、約300万円程はこの方法で工面できると考えてよいでしょう。

最終手段「任意売却」

ローン返済が厳しくなった場合の最終手段「任意売却」

経済的理由で売却の急を要する場合やどうしても差額の手配ができない場合に用いられる手段が「任意売却」です。
債権者である銀行の承諾が得られればローン残高を残したまま売却することができます。
差額のローンは月に数万円ずつ無理の無い範囲で支払いを続けていくことになります。

任意売却を行うためには、継続的な支払いが困難であることを証明する必要がありますが銀行側としてもローン未払いや自己破産を起こされるよりも回収リスクが低いため比較的承諾されやすい手段です。

ローン未払いが続くと…

「ローン支払いが厳しく滞納してしまった…」

数回の引き落とし不備程度でしたら大きな問題はありませんが、長期間の滞納があると銀行も強硬手段に出てきます。
銀行が裁判所に申し立てを行い"競売"に持ち込まれるのです。

競売は任意売却に比べ非常に安い金額で買い叩かれるため、できれば避けたい結末です。
銀行側も申し立て費用が掛かる上に大切な回収手段である物件売却額も下がるとなると望まない方法でしょう。