ページ
トップ

引き渡しまでの重要ポイント

不動産の売買成立から引渡しまでの流れと注意点を紹介します。
不動産売買は状況によって、やる事や注意点が変わってきます。
基本的な流れはここで解説する通りですが、売買成立前にしっかり仲介会社と相談をしておく事が大切ですね。

売買成立から引渡しまでの流れ

不動産引き渡しのイメージ

売買成立から引渡しまでにやる事は大きく分けて次のものがあります。

各種書類の用意(売り手は権利書や抵当権抹消書類の用意、買い手は登記、住宅ローン書類などの準備)
測量(本測量ができていない場合、境界が打ってない場合のみ必要)
設備や瑕疵などの確認、隣接する家に対して問題(境界を超えた物があったり、車の出し入れで隣人の敷地を通る場合など)に対しての覚書の手配など
適合証明や耐震証明書などの取得
引越し(売る家の中の荷物を完全になくす)

主要なポイントを詳しく紹介します。

測量ができていない場合

測量の作業風景

本測量をまだしていない場合や、境界が打っていない場合は引渡し日までに本測量をして書類の発行と届出をする必要があります。
原則、測量費用は売主負担になります。
測量ができていない場合は、既存の登記上の面積と坪単価等から買い手と行った交渉額で、売買価格を暫定的に決定しておきます。

本測量をして、登記上の土地面積と差が出た場合は特約で決めた坪(平米)単価によって増減をするような取り決めをしておく事が一般的です。
あまりにも測量値と登記上の面積に差が出た場合(10%以上など)は売買契約を無効にする特約があります。

境界を打っている場合は、測量して大きな差が出る事はなく、坪単価100万円程度の土地の場合、発生しても数万円程度の誤差です。
境界がなく、隣人との境界交渉ができていない場合は、交渉の難航で引渡し日がずれたり、大きな差額が発生するリスクが生じます。

住宅ローンの本審査までの時間に要注意

買い手が住宅ローンを利用する場合は、売買契約の時点で仮審査まで通過している事が一般的です。
仮審査が通っていれば、基本的に本審査も通りますが、必要書類の提出などの手間があり時間がかかります。

買い手は銀行の指示に従って源泉徴収票や確定申告の控え、就労証明書などを提出します。
順調にいけば2週間〜3週間ほどで本審査が可決されます。

近年は低金利のネットバンク系の住宅ローンを利用する方が増えており、確かに金利は安いですが、対応が遅い傾向があります。
ネットバンクとのやり取りがスムーズにいかないと、本審査の可決まで1〜2ヶ月ほどかかる場合もあります。
早急に引渡しまで行いたい場合は、買い手がどこの銀行を利用するかを事前に確認しておくとよいでしょう。

中古住宅の場合は、各種証明書の手配をする

新築の購入の場合は、ハウスメーカーや販売業者が長期優良住宅の適合証明等全ての書類を手配してくれます。
中古住宅の場合は買い手が状況に応じて各種証明書の手配を行います。
適合証明等を取れるかは、売買する中古住宅の仕様や条件によって変わってきますが、中古住宅の売買で主に必要になる書類は次のものがあります。

フラット35利用のための適合証明書

優良住宅と認められた場合はフラット35Sが利用できます。

築20年以上の木造住宅で住宅ローン減税を受けるための書類

主に耐震証明書。その他、住宅性能評価書瑕疵保険付きの住宅など。

基本的に家の荷物は全て撤去する

不動産引き渡しに伴う荷物整理

中古住宅は居住中や荷物が残っている状態でも売る事ができます。
一般的には引渡し日までに引越しして家をあけて、家具・家電を含めて全て処分するのが一般的です。
エアコンなど、買い手が残してほしいという物がある場合もあるので、事前に相談しておくとよいでしょう。
買い手が建物を壊して家屋付きの土地として購入する場合は、費用を払って処分を買い手側に委託できる場合もあります。

しっかり不動産仲介会社と相談

不動産売買は売買契約が成立すると、手付金の受け渡しも行われ、キャンセルに対しては金銭的リスクが買い手・売り手の双方に発生します。
そのため、売買契約を締結する前に、それぞれ不動産会社とスムーズに必要書類を揃えられるかの確認が行われます。

不安な事があれば、しっかり不動産仲介会社に相談しておきましょう。
不動産会社も取引がスムーズにいかないと、買い手・売り手両者から大きなクレームになるので、徹底した確認作業をしてくれます。
登記に関する手続きは全て司法書士や行政書士が代行するもので、不動産会社の指示に従えば、あとは難しく考える必要はありません。