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物件種別で異なる上手な売り方

不動産は物件種別によって査定基準リセールバリューが異なってきます。
これから売却を検討している方は自分の物件の特徴を理解することから始めましょう。

不動産査定は、業者によって差額が数百万円単位になる事も多く、その理由の一端は売却者が適正相場を把握していない事にもあります。
また、全ての物件種別に共通してそのエリアの坪単価や平米単価の相場が基準になるのですが、条件によってそこから加減点が行われて査定価格が算出されます。

全体的に加点要素が加わって同立地の相場より高く売れる事よりも減点される事の方が多いのですが、悪質業者や買取に弱い業者は必要以上に減点幅を多く取って安い価格をお客に提示しています。
売却者も不動産のプロから「この条件は人気が無いので安くなります」と言われると、信ぴょう性の確認ができずそのまま納得してしまう事も少なくありません。

不動産査定の相場がわからず悩む夫婦

不動産査定・売却は多くの方にとって、人生で一度あるかないかの大きな取引です。
もし、適正な評価額で買取してもらえなかった場合、一生後悔することになるでしょう。
不動産は難しい事も多いですが、大きな取引だからこそ売り手も正しい知識を身につけて、高額査定してくれる業者を見極める努力が必要なのです。
ここでは物件種別によって変わる査定基準とリセールバリューのポイントをまとめています。

一戸建て

売りに出される一戸建て

取引量が多くポピュラーな案件ですが、細かい環境や条件は無数のパターンがあり、査定基準は難しいと言えます。
基本的な査定基準の考え方は土地代+建物代になるのですが、建物の査定額は業者によって評価が変わりやすい特徴があります。

築年数や建築時の施工価格だけではなく、建売か注文住宅・施工会社(ハウスメーカー)や外壁や水回りのリフォーム状況によっても査定基準やリセールバリューが変わります。
土地の価格については路線価や地価調査価格などの基準もありますが、マニュアル通りの方法で計算していくと大半は一般的な相場よりも安くなります。
最終的にはレインズといった不動産取引情報サービスを参考に業者の裁量で坪単価や平米単価の算定や建物の状態による加減点を行って不動産査定評価額が提示されます。

マンション

リセールバリューが期待できるマンション

マンションは不動産物件の中でもリセールバリューが高い部類に入ります。
駅前の好立地物件の中には購入価格以上の高値が付いて売却益が発生する事例もあります。

しかしマンションであれば、なんでも高値が付く訳ではなく、なかには減点材料が多く近隣マンションの相場より大幅に安くなってしまうこともあります。
マンションの不動産査定基準ポイントとしては鉄筋構造の特性上、建物そのもの経年数による価値の下落が少ないです。

その分、購入者からは室内の状態を重視される事が多く、リフォームの付加価値が高くなります。
室内が古かったり汚い場合は、自己負担でリフォームして仲介販売するより、再販のためのリフォームが得意な買取業者に売った方が効率が良い場合があります。
そのほか、修繕積立金や管理費・階数や賃貸物件としての需要も評価ポイントになります。

土地

算出方法が明快な更地案件

土地は建物が無い分、計算が比較的簡単です。
その地域の坪単価相場がわかれば、売却物件の坪数を掛けるだけで簡単に概算額を算出できます。

坪単価の相場は路線価や固定資産税評価額から調べる事もできますが、現在売りに出ている土地物件やレインズに掲載されている取引履歴を参考にするとよいでしょう。
土地は建物がない分、近隣の物件との単価の違いが出にくく、不動産査定でも相場が明確化されています。

しかし、土地には相場から加減点されるポイントもあります。
住宅向け宅地の場合は四角くて建物向けの土地が標準価格で、旗竿地、竹林付きなどは総面積に対して査定基準が低くなります。
また、近隣や日当たり、建築条件の環境でも相場やリセールバリューが変わってきます。

店舗物件

不動産査定評価に差が出やすい店舗物件

店舗物件は通常の居住向け物件に比べて高額売却のためのコツが多いです。
査定基準はテナント向けや自社所有の事業用向けなどの需要が考慮されて、既存設備の評価も業者によって不動産査定額が変わってきます。

また、現状販売すると売りにくいケースが多く、仲介よりも再販のためのリフォームを得意にしている買取業者に相談した方が効率的に高額売却できます。

まずは売却予定の店舗の立地や活用方法などから需要を分析してみて、店舗物件を得意にする買取業者に査定依頼するとよいでしょう。
人気がある店舗物件の条件や、売りに出しても長期在庫になりやすい物件の特徴を詳しく解説しています。
居抜き専門業者の活用をはじめ、店舗物件ならではのテクニックも多数紹介しています。

投資物件

収益還元法を用いる賃貸投資物件

投資物件の不動産査定やリセールバリューは、その地域の居住用物件の坪や平米単価だけではなく、収益還元法によって評価額が算出されます。
収益還元法は主に投資家が収益(家賃収入)と利回り、そのエリアの相場情報などを踏まえて、適正価格か見極めるための計算式です。

売却時の査定基準も再販時は収益還元法で適正価格になるような販売価格を求めて、そこから買取価格や評価額を算出します。
収益還元法は直接還元法DCF法の2種類があり、それぞれ難しい理屈と複雑な計算式が用意されています。
不動産のノウハウが無い方や、数字に弱いと簡単に理解できるものではありませんが、当サイトではどこよりも分かりやすく解説しています。
収益還元法の概要さえ理解すれば、適正価格を見極めることはもちろん、買取業者との商談がスムーズになり交渉が有利になるメリットもあります。