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市場が流動的なマンション

一戸建てに比べてリセールバリューが安定しているマンション

マンションは物件にもよりますが、全体的に戸建てよりもリセールバリューが高いメリットがあります。
また、マンションの場合は住まなくなっても賃貸の需要があるので、すぐに売らずに貸す方法もあります。
マンション売却に役立つ基礎知識をまとめました。

マンションの査定基準

マンションは鉄筋構造の特性上、戸建住宅に比べて経年数による建物の価値が下がりにくいメリットがあります。
ただし、水回りを中心に室内が汚く修繕が必要な状態であれば相応の減点を受けます。

立地が良い築15年以内のマンションであれば、室内をフルリフォームして売りに出せば購入時に近い価格で売れる事もあるでしょう。
マンションは戸建に比べてリフォーム済み物件にしてから売りに出すケースが多いです。

現状販売をするよりも、リフォーム物件の方が付加価値が付きやすくなります。
こうした特性もあり、リフォームするなら費用を先払いの自己負担になる仲介よりも、再販のためのリフォームノウハウが豊富な業者が買取する事例が多いです。
また、駅前の好立地や開発地域の場合、地価が上がれば購入時よりも高く売れる可能性もあります。

しかしマンションは無条件で高く売れる訳ではなく、マンションならではの注意点やデメリットもあります。

マンションは高層階の方が高値が付きやすい

特に大都市のタワーマンションは高層階の人気が高く、同じ建物で同じ間取りでも取引価格に大きな差が出る場合があります。
現在はタワーマンションの固定資産税を階数や評価額に応じて変える案も議論されています。
しかしエレベーターが無い建物の場合は4階や5階は価値が逆に下がります。
1階に飲食店が入っていたり、大通り沿いだと2階や3階の価値がより低くなるケースもありますが、駅チカなどの好条件が付けばこうした減点材料も少なくなります。

管理費、修繕積立金も考慮

マンションの場合、管理費・修繕積立金も売却価格に大きく影響します。
それぞれマンション維持には必要な事で、管理費がない。もしくは安い物件の場合、共用スペースの掃除が行き届いていなかったり防犯管理が悪いと値段が付きにくいです。
修繕積立金が無かったり、築年数が古いのに相場より安いと購入者の不安材料になります。

もちろん、それぞれ相場より高いと買い手の負担も大きくなり、売れにくくなります。
たとえば2千万円のマンションを35年ローンで購入しようとした場合でも、管理費と修繕積立金が各1万5千円、合計3万円だと月々の支払いを3千万円の戸建てを買うのと変わらなくなります。
(戸建ての場合は外壁費用の工面が必要になるので一概に比較はできませんが…)

まとめると、マンションの売却価格は管理費と修繕積立金が適正価格で管理も行き届いている物件が高く売れます。
相場より極端に高かったり安いと、売却価格は安くなります。

賃貸とすぐに売るのはどっちがいい?

マンションはリセールバリューが高いので、まとまったお金が必要なければ、とりあえず売らずに賃貸に出した方がいいです。
一度賃貸に出しても更新時や空家になった時に再度売却するか検討できます。
借り手がすぐみつかるのであれば、なるべく長期間貸した方が総額でお得になるでしょう。

しかし退去時に敷金から最低限の掃除をしても、お風呂や洗面所、キッチンの水回りやフローリングなどは劣化してしまいます。
賃貸に出してから売りに出すときに再度フルリフォームが必要になれば、累積賃料以上の負担が発生する事もあります。
また、賃貸で募集しても空家が続くと管理費と修繕積立金の支払い負担が出てきます。

売るか貸すかで迷ったときは、家賃相場を調べるのはもちろん、マンションや近隣の入居率(需要)やその時の浴槽・トイレ・キッチン・フローリング等の状態を考慮して検討しましょう。
賃貸に出すためにリフォームして、なおかつ近い将来売る見込みがあれば最初から売りに出した方が賢いです。
売りに出すならリフォームするけど、貸すのであれば今のままでも借り手がみつかるような状況であれば、賃貸を選ぶメリットが大きいです。

不動産査定会社の多くは、賃貸か売却かの相談にも乗ってくれます。
売却のためのリフォームをするかなども含めて、悩んでいる事があればまずは専門家に相談して見解を聞いてみましょう。