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単純明快な土地の査定基準

査定基準も単純明快な更地物件

土地の査定基準はいたって簡単です。

地番の坪単価位 × 坪数 ± 条件による加減点

このように計算できます。
建物が無い(もしくは評価対象外)ため、査定価格や売却時の適正価格を比較的シンプルに求められます。

坪単価の調べ方

坪単価の調べ方は主に次のものがあります。

地価公示
都道府県地価調査
路線価(相続税評価額)
固定資産税評価額

こうした指標を使う方法もありますが、もっと簡単で業者がよく活用している方法があります。
それは現在売りに出ている近隣の土地の坪単価や過去の取引履歴(レインズなどを参照)による坪単価の価格を参考にします。

これから土地を売ろうとしている個人でも簡単に調べられます。
HOMESやアットホーム等の不動産情報サイトから、そのエリアで売りに出ている土地情報を確認してみてください。
大手情報サービスであれば、価格のほかに坪単価なども表示されています。
もちろんエリアが同じでも立地によって違いますが、この物件の土地よりもうちの方が駅から遠いから少し安くなるなど、簡単に概算相場を推測できます。

土地の査定額の加減点

土地の価格は立地が重要ですが、駅や近隣施設からの距離や地形などは坪単価の相場に反映されます。
それでは、土地が坪単価の相場からどのような時に加減点するかというと、主に次のものがあります。

加点対象になるケース

坪数は少ないが、建築条件が良くて敷地一杯に3階建ての家が建つ土地
角地
小学校や公園が適度に近い
大型ショッピングモールが近くにある
その他、人気の条件が揃っている

減点になるケース

建物が建たない部分の土地が多い(旗竿地、竹林付き)
日当たりが悪い(建物に囲まれている、高層マンションに隣接している)
騒音がある(大通り、高速道路沿い、線路沿い)
近隣施設に難がある(斎場や墓地、指定暴力団事務所の近所)
狭い土地で建築条件が悪い
処分しないといけない建物がある

土地査定のポイント

土地査定で大きな加減点があるポイントをまとめました。
土地の加減点は全体的に坪単価の相場から減点になる事が多いです。
戸建て住宅向きの土地は、四角くて建築条件に問題ない事が相場通りの坪単価で計算される条件になります。

旗竿地の査定

旗竿地とは名前の通り旗の形状になっている土地で、建物に行くまでに狭い通路を通らないといけない土地です。
旗の棒にあたる狭い通路の土地面積は通常の坪単価より割引されて計算されます。
通路の幅が3m以上ある場合は、車をとめて人や自転車が通り抜けできるなど有効活用されるので査定減点幅は低いです。
車を停めるスペースもなく、人が通るだけの幅しかないと、通常相場より通路部分は8〜9割ほど減額される事もあります。

竹林などがマイナス査定になる場合も

土地は広いほど不動産価値が上がるものですが、竹林など一切活用方法が無い土地が付いている場合は、そこの土地が付いている事が減点を超えてマイナス査定になる場合があります。
竹林の場合は何も使い道がないにも関わらず固定資産税の計算が高くなり、夏は虫、冬は落ち葉など住宅環境に悪影響を及ぼします。
そのため、30坪の宅地向けの土地と、30坪+竹林100坪の合計130坪の土地を比べた場合、竹林付きの130坪の土地の方が査定額が低くなるケースもあります。

あえて建物付きの土地で売るケース

土地は更地販売が基本ですが、古屋を残して売る方法もあります。
古屋が残っている場合は、解体料相当が減額されますが、建物や建築条件の都合によっては減額されない場合があります。

家を売る時は中古住宅として売る方法と、土地として売る方法があります。
中古住宅として売る場合、原則担保責任が付いてきますが。古くて瑕疵担保責任を負えない場合、土地として売って建物は使うなら自己責任で使ってくれといった売り方もできます。

建物の基礎や柱がしっかりしている家や、建築時から土地用途が変わって建て替えるとノックダウンで建物が小さくなってしまう場合は、あえて古屋付きの土地として売った方が評価が上がる場合も例外としてあります。