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一戸建ては経過年数が肝

建物の価値に左右される一戸建ての不動産査定

一戸建ての不動産査定における基準とリセールバリューをまとめました。
高額査定が出やすい事例査定額が適正価格であるか見極めるポイントまで詳しく紹介しています。

一戸建ての査定基準

戸建て住宅の価値は土地+建物によって決まります。
木造住宅の建物については経年数による価値の下落幅が大きくなります。
また、一戸建ては個人毎の管理になるので、外壁塗装をしているか?などリフォーム・修繕履歴も大きなポイントになります。

基本的な査定の考え方

土地代については、次の価格を参考にして査定基準を算出します。

地価公示
都道府県地価調査
路線価(相続税評価額)
固定資産税評価額

この中でも、都道府県の地価調査価格や路線価が査定の評価材料になる事が多いです。

建物に関しては公益財団法人不動産流通近代化センターによる参考資料で、築10年で建物の評価額はゼロになるような内容になっています。
不動産査定の基本概念としては、マニュアルによる査定方法もありますが、路線価や建物価格算定のマニュアルに沿って査定すると、ほとんどのケースが一般的な相場より安く見積もりされてしまいます。

実際の不動産査定はレインズを参考に

レインズとは、実際に行われた不動産取引の価格情報が閲覧できるサービスです。
個人を含めて誰でも気軽に閲覧することができます。(レインズ公式サイトはこちら

不動産査定業者も買取した不動産を再販して利益をあげる事を目標にしています。
売りに出すにあたって、近隣の家の取引価格の相場に基づいた価格設定をしないと簡単に売れません。
そのため、路線価や築年数の減点よりも、実際の取引価格を重視した査定をすることが多く、こうした査定をしてくれる業者でないと高価買取は期待できません。

オンライン不動産査定に参加している会社の殆どはレインズを参考におおよその売却想定価格を算出します。
家によってはリフォームしてから売りに出したり、建物を壊して更地にしてから土地として販売した方が売れやすい場合もあります。
こうした売りに出すまでの費用と、推定売却価格に業者の利益を加えて査定価格が算出されます。

仲介ではなく業者の買取査定の場合、多少安く売れてしまったり売却が長期化になる事も考慮して、仲介で売るようも利益が乗るような価格で算出しています。
リフォームや家具装飾で魅せ方が上手な業者は個人が仲介で売るよりも高く売るノウハウがあるので驚くような高額査定が出る事もあります。

買取は仲介販売(直売)より安いと決めつけないで、一度買取業者の査定を受けてみるとよいでしょう。
特に古い戸建てや難アリ物件など、そのまま売りに出して売れづらい物件は買取相談をする価値が高いです。

建物の価値とリセールバリュー

建物の価値は当然築年数が浅いほど評価が高くなります。
築年数が浅いと、建物の傷みが少ないだけではなく、近年は断熱材や浴室・サイディング外壁と性能自体が向上して"新しい家は耐久性が高く使いやすく快適"とメリット豊富です。

また、築年数だけではなく建物の内容も考慮されます。
基本的には、注文住宅よりも建売の方が売却価格は安定しています。

建売の方が、誰にでも住みやすく欠点がない間取りや装備になっている事が多いからです。
注文住宅の場合は内容を細かく見られます。デザイナー物件でセンスが良くて室内も綺麗に使っていれば高く評価される事もあります。
好みが分かれたり、使い勝手の悪さが目立つと建築施工価格が高額な家でも安くなってしまいます。

注文住宅の場合、積水ハウスやダイワハウス・住友林業などの高級ハウスメーカーやそれぞれの地域で品質に定評のあるハウスメーカーや工務店が施工していると価値が下がりにくいです。
特に大手ハウスメーカーで軽量鉄筋構造の家は築20年〜30年経過している家が高額査定になる事がよくあります。

またリセールバリューや査定価格については、建物だけではなくその土地の需要も影響しています。
例えば主要都市の駅チカの好立地物件は住みたい人が非常に多く、家が古かったり間取りに欠点があっても修繕が必要な問題さえなければ、価値は下がりません。
逆に建物が新しくて綺麗、高級ハウスメーカー施工などの好条件が揃っていても、郊外の不便な立地の場合建物の評価も低くなります。

このように一戸建て住宅の査定は、不動産会社によって査定方法や評価基準が異なってきます。
失敗しないためにも、不動産一括査定を活用して多くの不動産会社から見解や評価を聞き比べて見るとよいでしょう。