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査定の基準となる路線価とは

路線と聞くと鉄道路線を思い浮かべるかもしれませんが、ここでは道路を指します。
国税局が各道路毎に面する土地の評価額をまとめたのが「路線価」であり、主に相続税・贈与税等を算出する際に用いられるものです。
具体的には1平方メートル当たりの評価額を記したものでHP上で一般に公開されています。

東京の路線価

また、各都道府県別で最も高額な路線価を「最高路線価」と呼び日本一高額な土地は「中央区銀座5丁目 銀座中央通り」の2,696万円/㎡ととんでもないプライスタグが付いています。

余談ですが2016年7月の発表で平均路線価は8年ぶりに上昇しました。
最も上昇率が高いのは東京都で2.9%。
他県と最高路線価を比較すれば神奈川県:713万円 千葉県:128万円 埼玉県:258万円 大阪府:832万円と23区中心部の異常な価格をご理解いただけるかと思います。

自らの土地評価額を知る

建物価格は別として土地の査定額はセルフチェックすることができます。

国税局の路線価地図

路線価をチェック

まずはご自身の土地住所から路線価を確認します。
国税局HP(http://www.rosenka.nta.go.jp/)にアクセスし、都道府県>市区町村とエリアを絞っていきます。

上画像のような白地図が表示されます。
千円単位での表記なので、例えば440Cと記載されていれば440,000/㎡となります。
ちなみに末尾のアルファベットは借地権割合を示しC=70%/A=90%等が定められています。

坪単価に変換

一般的に住宅は坪単位で表記されています。
1坪=3.3㎡なので40坪の住宅であれば、
440,000円✕3.3㎡✕40坪=58,080,000円となります。

市場価格を考慮

実はこの路線価は相続税計算を目的にしたもので、市場価格の70-80%に相当します。
そのため1.25〜1.4程度を乗じた金額が実売価格となっています。

例の土地であれば7,500万円前後というところでしょうか。

事前のチェックで有利な交渉

オンライン不動産査定で複数社を比較するのはもちろんですが、査定額の根拠を知るのも大切なステップです。
上物の評価は専門知識が必要ですが土地の価格はほぼ上記の方程式で導くことができます。

買取会社側の手数料や儲けを考慮する必要はありますが、著しく的外れな見積もりを見破る術の一つとして覚えておきましょう。