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知っておきたい税金の知識

不動産を売却する際には、税金が発生するケースと一切発生しないケースがあります。
当サイトスタッフも先日、不動産を売却しましたが、結果的に一切税金は発生しませんでした。
宅建資格者・税理士・行政書士の見解を含めて不動産売却時の税金について解説いたします。

不動産関連の税金を管轄する税務署

取得より売却が安ければ発生しない

不動産売却の税金で最も懸念しないといけないのが"譲渡所得税"です。
不動産の売却によって利益が出た場合は、それが所得とみなされて所得税が発生するとともに、その収入が翌年の住民税にも反映されます。
マイホーム売却の場合、建物の価値が原則経年数に応じて下がっていくので、購入したときの費用より売却価格が安くなる事がほとんどです。

この場合、譲渡所得税と住民税は発生しません。
駅前の好立地のマンションなど特別な条件が重なった場合は購入価格よりも、その後地価の上昇で高く売れることがありますが、特別控除が適用され税金がかからないケースが多いのです。

特別控除とは

マイホーム(居住用財産)売却の場合は、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例があります。
適用条件としては、次のものがあります。

住まなくなってから3年以内に売ること
建物を取り壊した場合、売却までの間に月極駐車場などで活用していない(所得を得ていない)
建物を取り壊した場合、その日から1年以内、住まなくなった日から3年以内に売買契約を凍結していること
売った時から2年以内に特別控除の適用を受けた実績がない
売り手と買い手が親子や夫婦など家族関係ではないこと

この条件を満たせば、3千万円以内の利益なら特別控除で相殺されて、税金がかからない事が多いです。
ただし、実際に不動産売却で利益が出て特別控除の適用を受けた場合でも、売却者の総所得の計算では不動産売却の利益が累積されます。

そうなると、配偶者控除など他の税金控除サービスに引っかかってくるリスクも出てきます。
不動産売却で大きく利益が出る場合は、特別控除の活用やそれに利益に伴う弊害について税理士をはじめとした専門家に事前相談するようにしましょう。

確定申告の必要性

不動産売却に伴う確定申告

特別控除を受けずに、不動産売却して税金がかからない(取得費用よりも安く売った)場合は確定申告する必要はありません。
利益が出る場合は不動産会社、税理士や行政書士等に対応方法を確認しましょう。

譲渡所得税・住民税の税額

売却不動産の居住年数によって変わります。
税額は所得金額に対して以下のようになります。

短期
居住期間 5年以内
所得税 30.63%
住民税 9%
合計 39.63%
長期
居住期間 5年超え
所得税 15.315%
住民税 5%
合計 20.315%

※平成25年1月1日以降の税額

特別控除でも対応しきれない(適用されない)売却所得が発生する可能性があれば、事前に不動産会社等に税金の概算額の確認を取っておきましょう。

ここまでのまとめ

マイホームの売却の場合、よほど利益が出た場合をのぞき、所得税・住民税は一切かかりません。
不動産転売など事業を目的の場合や、駅前の好立地のマンション売却の場合は税金が発生するケースが増えてきます。
基本的に購入した金額より安く売れば、税金がかかる事はありません。

所有者以外が売却金を受け取った場合の贈与税

親から子へ贈与された住宅

売却した不動産の所有者以外が売却金額を受け取ると、その金額に対して贈与税がかかります。
実際に不動産売却したスタッフは、2世帯住宅を取得するために、親の実家を売却し、そのお金を息子名義の新規取得住宅の費用にあてました。
この場合、売却した不動産の所有者以外がお金を受け取り、使用する訳なので贈与税が発生します。

しかし、当サイトスタッフは税理士に相談した結果、贈与税が一切かかりませんでした。
その仕組みは貸付扱いにする事と贈与税の基礎控除の活用です。

不動産を売ったお金を贈与する形になると贈与税が発生しますが、貸付であれば贈与税は発生しません。
息子に対して簡単な借用書を作って保存しておけば、これで贈与税はかからなくなります。
借用書を作ったのであれば、当然返済しないといけません。返済履歴がないと親が死んだ時に今度は相続税が発生する懸念も出てきます。
家族間の貸付なので、利息はなし。返済は月払いではなく年払いにします。

そして、年間返済額を220万円にしました。
贈与税では毎年1名につき110万円までの基礎控除があります。
これは1月1日〜12月31日までの期間の総額で、翌年になるとリセットされて、また110万円の基礎控除枠が手に入ります。

1名につき110万円なので、息子と息子の嫁に毎年110万円贈与して、それを返済にあてるといったお金の流れを作って、税務署につっこまれたときに証拠を提示できるようにしておけば、贈与税もかからず貸付として資金調達して毎月220万円を返済している事にできます。
息子だけで対応する場合は毎年110万円になります。

ちょっとした裏技の紹介でしたが、活用する場合や似た状況の場合は、不動産会社や税理士、行政書士等の相談のもとで対応してみてください。